省城楼市火爆是真是假？

　　近一个月，省城不少楼盘开盘、加推，市场供应量持续增加。但不少购房者感到困惑：性价比高的房源很难抢到，一开盘好房子基本都卖光，供应量增加了，可还是一房难求，楼市看起来非常火爆。但过了开盘期，当楼盘进入顺推阶段，又基本上很少有成交，市场看起来凉凉的。
楼市为什么会普遍出现开盘热、顺推冷的局面？普通刚需购房者是否需要抢房才能买一套满意的房子？有的楼盘，购房者甚至选好房子开发商都不卖，这又是为什么？对此，山西晚报记者进行了深入调查采访。
A 开盘首日为何大都火爆异常
　　省城市民王女士讲起她上月底在泰禾一号街区的购房经历，用了“任人宰割”一词来形容。
王女士说，“这个楼盘我看了很久，地段、品牌、小区环境，我们全家都觉得不错，但由于价格相对自身条件来说偏贵，所以一直没有参与开盘前的认筹。但就在开盘前，置业顾问突然说公司放出降价的消息。平层公寓8900元/平方米，我之前看中的loft公寓单价也低至11000元/平方米。很多业主都参与了认筹，估计有上千组。如果按之前说的三成首付，那我准备的50万元首付款可以随便选自己喜欢的楼层和户型。可真到了开盘当天、房源放出来的那一刻，很多人都蒙了。11000元/平方米的价格只能买到最差的房子，各方面条件都不错的房子均价基本上都在13000元/平方米左右。首付突然变成了50%，我提前准备好的首付款一下变得很紧张。但现场很多认筹过的业主都在抓紧时间选房，置业顾问也一直催促，说再不定下来连最后的房源也没有了。紧张的气氛让人窒息，慌乱中我选上了一套70多平方米的loft公寓，楼层户型基本满意。但这套房的首付超出了我的预算，无奈只好借钱凑足首付。房子虽然买到了，也比较满意，但那天的经历，让我感觉到了一种无奈和无力。”
随后，山西晚报记者查询朗润智业统计机构的数据得知，该楼盘开盘首日销售率75%，在同期开盘楼盘中，销售数据排名靠前。开盘共推出三栋楼600套左右房源。
“认筹人数多，房源少，现场火爆氛围一下就被烘托起来，这就是开盘热销的最主要原因之一。”业内人士表示，“目前有很多的房地产开发商会制造各种噱头，营造出所有的房子都已经被销售一空的假象。再比如，有些房地产开发商为了筹措资金，会和一些大型企业以及事业单位进行合作团购。为了双方之间的互惠互利，房地产开发商会允诺如果单位内部人员有意愿购置房子的话，会为其提供内部优惠价，因此，有的楼盘在没开盘之前或者刚刚开盘就被内定了。”
山西晚报记者从一位业内人士处了解到，“今年年初太原市某五证不全的楼盘，第一次团购时连土地使用证也没有，开发公司组织内部员工团购，均价在9000元/平方米左右。紧接着是某个大型企事业单位员工团购，团购价格9500元/平方米。随后过了几个月，该楼盘周边的大型企事业单位再团购一批，价格已经涨到了10500元/平方米。在开盘时，这个项目已经售出两栋楼，且开盘价格一路上涨，涨到12000元/平方米以上。这样的情况在开盘当天出现售罄的现象也就不足为奇了。”
B 顺推成交低 房子真的卖不动吗
　　不少购房者很困惑：为什么项目开盘时场面火爆，平时卖房却很低调？
省城市民刘女士说：“我在漪汾街一家大盘售楼处看房时，置业顾问说现在无房可卖，开盘以后基本房源都卖光了。要想买可以留个电话，等再加推新房源时通知我。但再加推时，价格肯定比现在要高。给人感觉误了上一趟‘车’，白白损失了几万元。”
山西晚报记者从朗润智业数据获悉，9月末至10月初开盘的项目中，首日开盘销售率最高89%，最低34%，其余大部分楼盘销售率都过了六成。而在顺推项目的统计中，国庆节后一周有楼盘数据则比较典型：万科长风公馆1%，华润悦府12%。相比之下，开盘和顺推销售差距较大。
“一个原因是国庆节假期过后量价回归常态。在国庆节过后一周，市场开盘加推活动频繁，成交需求回落，市场回归稳定水平。”也有业内人士直言，很多购房者在顺推期间进入售楼部都会被告知“现在没房可卖”。“实际上有房没房购房者并不知情，开发商会把不好卖、有缺陷的房源先放出来卖，好卖的优质房源留到最后。这是他们的一种营销手段，将部分房源控制在自己手里，不拿出去卖，等到房价开始上涨之后再抛出来进行统一销售。”
随后，山西晚报记者了解到，一些品牌开发商开发的楼盘，大多是满足刚性需求、改善需求的住房，这类房子购买需求量大。品牌楼盘的位置有优势，周边的交通便利，同时它们会签约名校，小区内外生活购物都很便利，比如像恒大、碧桂园等这样的开发商，他们一般从预热开始到开盘、到强销、顺销和尾盘销售，都有着非常紧密的销售方案，每一栋楼的开盘销售都是按照之前研究制定好的销售方案和销售步骤来进行的。遇到这种楼盘，如果置业顾问说房子已经卖完了，那就是房子真的已经卖完。如果还想在这样的地方买房子，除非有特殊的情况，比如别人买了又不想要的退房房源，但是这样的几率较小。
C 两极分化 各区域成交参差不齐
　　供应回暖，成交端也呈现整体上升的局面。虽然省城市场整体体量不大，步调一致，但具体分到各个城区来看，每个区域的去化情况却参差不齐。
近期，六城区各盘成交情况差异颇大。有些楼盘经过较长期的蓄客，销售成交情况良好。与之不同的是，一些楼盘在经历了上半年的热销期后，销售量却在近期开始逐步下滑，有的甚至不足之前的一半。
以国庆节期间省城开盘的11个楼盘为例，出售产品均为住宅，销售率从高到底差别较大。华润昆仑御二期销售率为89%，太化紫景天成二期销售率为85%；恒大悦府大约65%，而首开国风琅樾销售率为39%，富力天禧城B销售率为34%。
销售率不同，在开盘蓄客期就会有所反映，而开发商在定价时也会考虑这一因素。通常，在未开盘之前购房者都不知道具体价格，只有大概的区间范围。
业内人士说，对于大品牌开发商来说，很多拿地位置比较偏僻，周边配套设施也不完善，但是开发商知名度和口碑很好，这样的楼盘一般会先把前期的预热做好，把蓄客期拉长，先用排号再认筹的方式筛选出来准客户，然后根据准客户的情况来制定房子的价格。如果认筹数量比较多，房子的售价就会定得高一些，反之，房子价格将会降一些，当认筹的人数达到一定数量，开发商才会开盘。
D 据“力”力争最优房源
　　购房者准备着手买房前，首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等，力争在自己能承受的范围内买最好的房子。
挑选房源这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询，购房者需要全面细致考察房源信息。此后需要实地看房，这一步最为关键。选房前要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。如购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。同时可以绕周边做实地探访，对环境、交通、光照等有现场了解。通常，选房要从六个方面来考虑，包括地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。
确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
在价格方面，学会和置业顾问砍价，把他手里的权限都砍到底。在办理贷款时，申请优惠贷款政策。
此外，目前二手房可以办理商业贷款和公积金贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。